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农村土地承包合同纠纷个案浅析
作者:郭世军  发布时间:2010-04-19 16:01:00 打印 字号: | |

【要点提示】

    当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致,人民法院告知后当事人不变更诉讼请求,人民法院按照实体法律规定进行裁判。

【案件索引】

  一审:陕西省白河县人民法院(2009)白民初字第411

 

【案情】

原告江某诉称,200248,在被告多次找原告协商的情况下,原、被告签订了土地租赁合同。双方约定原告将位于双河村二组的1.1亩水田出租给被告用于修建便道和开办砌块砖厂,租赁期限自200248201248,租金300/年。2009年,被告未经原告同意私自将土地转租给智航公司并改变地貌和土地用途,造成原告的土地在租赁期满后不能耕种。故请求依法终止原、被告于200248签订的土地租用协议,判令被告将土地恢复原状并交还原告使用。

被告洪某辩称,2006226,被告以入股的形式与智航公司合作,没有将租赁地转租给智航公司。原、被告于200248签订的土地租赁协议书曾因被告要求增加租金进行了变更并于20081113达成调解协议,原协议现已终止,新的调解协议约定租用期限至2012年底。原、被告约定租赁地用于建设厂房,被告在约定的期限内没有违约行为,现合同仍在约定的履行期限中,被告不同意终止合同。智航公司与被告一直是合作关系,在合作期间智航公司未经被告许可擅自进行建设,被告还进行了阻拦。因此,责任不在于被告。

第三人智航公司述称,原告所诉属实。20094月,被告与智航公司签订的土地有偿使用合同,实质为土地租赁合同。被告将三块土地租赁给智航公司,使用期1年,租赁费共15万元。其中西场地为原告的承包地,但智航公司当时并不知情。直到20097月原告提出异议,智航公司才知道被告无权出租该土地。国家保护耕地,未经批准不得擅自变更土地用途,原、被告签订的土地租赁协议违反了法律强制性规定,其协议无效。被告对智航公司隐瞒实情,造成智航公司经济损失,智航公司将另案主张权利。

经审理查明,200248日,原、被告达成土地租赁协议,约定被告租用原告承包的双河乡扫金村(现为双河村)发包的位于双河村二组的1.1亩“水田”,用于开办砌块砖厂和修建便道,租赁期10年,租金300/年,被告逐年支付,使用期满后被告将土地恢复原状归还原告。协议签订后原告将1.1亩水田交被告使用,被告平整土地、修建便道后便开始生产砌块砖。20081113日,原、被告因租金产生纠纷,经双河村委会等机构调解,双方达成协议,约定自2009年起至201212月底,被告每年向原告增加租金200元(即租金500/年)。当日,被告向原告支付租金1400元(按原协议尚未付的租金600元加上约定增加的租金800元),至此,被告共支付原告租金3800元。

2006521,被告与智航公司(公司类型为有限责任公司)签订了合作协议书,约定被告将矿山和场地(包括被告租赁原告1.1亩土地改建的场地)入股,并约定了分红方式。协议签订后,被告将场地交给智航公司使用,未办理其他手续。同年,智航公司在未办理建设用地批准书或土地使用证的情况下,在被告的租赁地中修建了工棚和石岸。2008年,被告与周某、鹿某及智航公司之间因场地使用产生纠纷诉至本院,经本院调解三方达成调解协议,被告、智航公司表示愿意继续合作。200949,被告与智航公司签订了有偿使用合同,被告将包括1.1亩租赁地在内的场地、荒山交给智航公司使用,智航公司支付被告使用费15万元,合同期限1年。同年,智航公司在租赁地中放置机械十余部和一个柴油罐。当智航公司在租赁地中安装机械开挖土方时,被告提出异议。同时,被告将相关情况告知原告并要求原告阻止智航公司的开挖行为。原告进行了阻止,后提起本院提起诉讼。

在本案审理中,本院致函白河县国土资源局查询涉案的1.1亩土地是否转为建设用地,该局回函称原、被告及智航公司均未在该局办理此土地的建设用地批准书或土地使用证;经本院现场勘查,原告的出租地中建有工棚(占地面积约81.42平方米)、石岸(占地面积约33.85平方米)和已开挖的土坑(被开挖的土方约41.76立方米)。

另查明,被告于20041213日在白河县国土资源局取得《采矿许可证》,现该矿业权已被注销。智航公司于20071214日在白河县国土资源局取得《采矿许可证》,其范围与被告原采矿范围相同。原告的1.1亩土地不在被告、智航公司的采矿区范围内。

本案在审理中,原、被告均认为其签订的土地租赁协议和调解协议合法有效,与本院根据案件事实作出的认定不一致,本院告知后,原告坚持合同有效,不变更诉讼请求。

 

【审判】

本院认为:

(一)我国《土地管理法》第三十六条第二款规定,禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条规定,受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地,改禁止变流转土地的农业用途。我国《合同法》第五十二条第一款第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

原、被告分别于200248日和20081113日签订土地租赁协议和增加租赁费协议,其目的是将原告承包耕地租赁给被告开办砌块砖厂和修建便道,后被告未经国家土地管理部门批准,按照合同约定改变了租赁土地的农业用途,违反了我国法律、行政法规强制性规定。因此,原、被告签订的土地租赁协议、增加租赁费协议无效。

(二)被告与智航公司于2006年签订了合作协议,被告向智航公司入股,并约定分红,但是被告未依法取得智航公司股东身份。被告与智航公司之间也没有成立合伙企业,被告与智航公司法定代表人个人之间也不存在个人合伙关系。故被告与智航公司之间实为土地租赁合同关系。2009年,被告与智航公司签订了有偿使用合同,其合同性质同为土地租赁合同。因此,被告在租赁原告1.1亩土地后,又将1.1亩租赁给智航公司的行为为转租赁。原、被告签订的土地租赁协议和增加租赁费协议无效,被告即没有合法依据拥有1.1亩土地的使用权,也无权将1.1亩土地转租赁。智航公司未经土地主管部门批准又在1.1亩上进行建设,进一步了改变土地用途和地貌。因此,被告、智航公司签订的合同中关于租赁1.1亩土地的内容无效。原告以与被告签订的土地租赁协议、增加租赁费协议合法有效为由,主张终止协议的诉讼请求,本院依法不予支持。

(三)《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。因原、被告及智航公司签订的有关1.1亩土地租赁、转租赁协议无效,被告、智航公司应将1.1亩土地恢复原状,返还原告。但原告将土地交给被告后,被告仅对该土地进行了平整,对土地原貌未作较大改变,而被告将土地交付智航公司后,智航公司在该土地上实施了建房、砌石岸、挖坑等违法建设行为,且现占有使用该土地,故智航公司应依法恢复原状,交还原告管理耕种。同时,原告应依法返还被告租金3800元,被告应赔偿原告土地未能耕种而丧失的农业收益,本院参照1.1亩土地的产量等相关因素确定该经济损经济损失相等,两者相互抵付,不再另行支付。因智航公司当庭表示其与被告的土地租赁合同纠纷将另案主张权利,故涉及被告、智航公司关于1.1亩土地租赁合同无效的其他问题在本案中不再一并审理。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定,判决如下:一、原告江某与被告洪某签订的1.1亩土地租赁协议、增加租赁费协议无效;被告洪某与第三人陕西智航科技有限公司签订的协议中有关1.1亩土地租赁的内容无效。二、第三人陕西智航科技有限公司在本判决生效后三十日内将1.1亩土地恢复原状,交还原告江某管理耕种。三、驳回原告江某其他诉讼请求。案件受理费100元,由原告江某、被告洪某各负担50元。

【评析】

我国法律保护耕地,禁止变流转土地的农业用途。本案原、被告签订租赁合同的目的就是变更土地用途,将耕地变为非耕地,在本案审理的辩论终结前,原、被告均未取得土地行政主管部门关于变更土地农业用途的批准。原、被告签订的土地租赁合同及增加租赁费的合同均无效。

被告和第三人签订的合同为土地转租赁合同,而被告取得的土地使用权不具有合法性,被告没有使用土地的合法合法依据,其与第三人签订当然合同无效。第三人签订合同时没有认真审查被告是否具有合法使用该土地的权利,其没有尽到注意义务,不存在善意取得。

原告主张合同有效并终止合同,而人民法院认定合同无效。一种意见认为,驳回原告的诉讼请求。另一种意见是依照合同法应予以宣布合同无效并按照处理无效合同的法律规定处理案件。前一种意见看上去似乎符合法律规定,但是没有解决实际问题,原告被驳回诉讼请求后会重新提起诉讼,这样增加了当事人的诉讼成本,没有体现人民法院对违法行为的主动干涉。后一种意见似乎违背了当事人的意愿,与当事人的诉请背道而驰。但是当事人主张合同有效,与实体法相违背,不能支持。如果按照实体法处理该案体现的是人民法院要对案件审理中发现的违法行为主动干涉,依法处置,否则是对违法行为的放任。因此后一种意见较为可取。

本案中涉及两个法律关系,一是土地租赁关系,另一个是土地转租赁关系。涉及争议土地的合同内容均确定无效后,需要恢复、返还土地,有谁来返还?一般程序讲,现由第三人按照被告原交付土地时土地的状况进行恢复归还被告,被告按照原告原交付时土地的状况再进一步恢复交原告。如果这样判后执行时较为繁琐,容易出现新的问题。本案中还涉及经济损失赔偿的问题,原告的经济损失便于计算,容易处理。但是被告和第三人的经济损失在本案中还未发生,也不易处理。被告的经济损失可能是恢复土地的费用,可能承担的对第三人的缔约过错责任。第三人的经济损失可能是恢复土地的费用,可能不再继续使用土地产生的损失。目前计算有一定困难。况且第三人在本案中表示另案主张经济损失。那么判决由第三人将土地恢复交原告耕种的方式,解决了上述问题,判决后执行简便。这样由第三人代为被告履行了部分恢复土地的义务,其垫付的费用可在被告与第三人的纠纷中一并解决。被告与第三人的纠纷待后解决后,被告也可向原告主张经济损失。

责任编辑:郭世军